Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы России №2 по Республике Крым информирует налогоплательщиков о нормах действующего законодательства относительно налогообложения доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду.

Согласно нормам российского законодательства, доходы, полученные физическими лицами от операций по предоставления жилых и нежилых помещений в аренду, в обязательном порядке подлежат налогообложению. При этом важно кому Вы предоставляете в аренду помещение: юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю или физическому лицу.

Организация – арендатор или индивидуальный предприниматель – арендатор, производящие выплаты по договору аренды (договору гражданско-правового характера) физическим лицам – арендодателям, не являющимся предпринимателями, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму НДФЛ с арендной платы. Физическое лицо – арендодатель, в свою очередь, получает сумму за предоставленную услугу с учетом удержания с его дохода НДФЛ.

Если арендует имущество физическое лицо, налог с доходов арендодатель должен задекларировать и уплатить самостоятельно. Платить налог можно различными способами.

Перый способ налогообложения – регистрация арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя. Следует иметь в виду, что согласно статьи 2 Гражданского Кодекса РФ предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В письме от 08.02.2013 г. № ЕД-3-3/412@ Федеральная налоговая служба России разъяснила, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
– изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
– хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
– взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
– устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Учитывая вышеизложенное, если сдача физическим лицом имущества в аренду происходит не на разовой, а на постоянной основе, такая деятельность физического лица рассматривается как предпринимательская. При наличии данных признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица и уплачивать налоги в соответствии с действующем налоговым законодательством. Следует учесть, за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации, действующим законодательством предусмотрен штраф в размере от 40 000 рублей.

Подать документы для регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя можно в один из территориальных органов Управления Федеральной налоговой службы по Республике Крым:
г. Симферополь, ул. М.Залки, 1/9
г. Джанкой, ул. Дзержинского, д.30, каб. 202 (2-й этаж).

При использовании упрощенной системы налогообложения, нужно будет уплачивать 6% от дохода (объект налогообложения – «доходы»). Можно выбрать другой вариант — «доходы минус расходы» со ставкой 15%, однако, расходов, связанных с этим видом предпринимательской деятельности, не так много — коммунальные платежи, средства на ремонт.

Кроме упрощенной системы налогообложения, индивидуальные предприниматели могут выбрать патентную систему, единый налог на вмененный доход или общую систему. Более подробную информацию об условиях данных систем налогообложения можно получить на сайте Федеральной налоговой службы России - [url]nalog.ru[/url] или посетив операционный зал Межрайонной инспекции ФНС России № 2 по Республике Крым в г. Армянске.

В данном случае необходимо учесть следующие особенности: индивидуальные предприниматели обязаны вести книгу учета доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд и в фонд социального страхования, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом).

Если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности вышеуказанные признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то он может избрать второй способ уплаты налогов с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества. Данный способ уплаты предусматривает, что физическое лицо должно уплачивать налог на доходы физического лица в общеустановленном главой 23 Налогового кодекса РФ порядке.

Физическое лицо, получившее доход от сдачи жилья в наем, должно уплатить налог в размере 13%. Для лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации (т.е. находящимися на территории России менее 183 дня в течении последовательных 12-ти месяцев) ставка составит 30%. Платить налог на доходы физических лиц необходимо один раз в год. Налогоплательщикам, избравшим данный способ налогообложения своих доходов от предоставления в аренду недвижимого имущества, необходимо представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ по месту жительства в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (им считается один календарный год).

Другими словами, если вы сдавали квартиру с мая по декабрь 2014 года, то декларацию необходимо подать до 30 апреля 2015 г., заполнив ее самостоятельно или при помощи специалиста. Тем самым вы уведомите налоговый орган о том, что получен доход. После этого рассчитанную самостоятельно сумму налога необходимо оплатить в любом банке не позднее 15 июля 2015 года, реквизиты для оплаты можно взять в налоговой инспекции. Платить НДФЛ не нужно, если квартиру вы сдаете бесплатно - родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.

Следует учесть еще одно обстоятельство: если договором аренды предусмотрено, что коммунальные услуги оплачивает арендатор, то налоговая инспекция может насчитать 13-процентный налог и на сумму этих платежей. Это связано с тем, что арендодатель экономит на оплате коммунальных услуг и тем самым получает дополнительный доход.

Третий вариант - покупка свидетельства об уплате налога на доходы физических лиц по фиксированным ставкам. Данная возможность появилась у жителей Республики Крым благодаря Постановлению Государственного совета Республики Крым, принятого 30 апреля 2014 года № 2091-6/14. Данное Постановление действует до 31.12.2014 г. и предусматривает возможность приобретения свидетельства об уплате налога на доходы физических лиц, полученных от предоставления услуг по кратковременному проживанию в индивидуальных средствах размещения. Ставки данного налога устанавливаются решениями муниципальных органов.

На территории г. Армянска данные ставки утверждены Решением сессии Армянского городского совета от 02 июня 2014 года №373 и составляют 16 руб. за 1 кв. м. для помещения, площадью до 50 кв. м., 30 руб. за 1 кв. м. для помещения свыше 50 кв.м. минимальный срок действия свидетельства – 1 месяц.

Для получения свидетельства об уплате налога на доходы физических лиц, полученных от предоставления услуг по кратковременному проживанию в индивидуальных средствах размещения необходимо обращаться в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Очевидно, что у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Уклоняться от уплаты или заплатить налоги и «спать спокойно» - каждый для себя этот выбор делает самостоятельно.

Если квартира сдается официально (заключен договор аренды и уплачиваются налоги от сдачи жилья), собственник защищен в правовом плане: если арендатор выбыл без предупреждения, нанеся вред имуществу, арендодатель может обратиться в милицию и в суд за защитой нарушенных прав. По решению суда арендатор обязан будет возместить причиненный ущерб и сумму, неуплаченную по договору аренды (найма).

Арендодатель, сдающий квартиру неофициально, не имеет возможности обратиться за помощью в судебные инстанции, поскольку неизбежно всплывет вопрос о неуплате налогов или незаконном занятии предпринимательской деятельностью. И сами налоговые органы проводят контрольные мероприятия по выявлению лиц, уклоняющихся от декларирования доходов. Кроме того, арендатор или соседи, могут сообщить о факте сдачи в налоговую инспекцию, а суд не только обяжет уплатить все налоги за прошедший период, но и может приговорить незадачливого хозяина жилья к штрафу в размере 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ). Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф уже составит 40%.

Более подробную информацию по вопросам налогообложения можно получить, посетив официальный сайт Федеральной налоговой службы России nalog.ru или посетив лично налоговую инспекцию, расположенную по адресу: г. Армянск, ул. Гайдара, д.6. Телефон для справок: (06567) 3-46-99, 3-00-38.